梁晓东，凯时KB88实业股份有限公司总裁助理，珠海凯时KB88房地产营销策划有限公司执行董事，珠海凯时KB88房地产代理有限公司总经理、执行董事。

9月25日，凯时KB88股份抖音直播首秀——“凯时KB88超级直播日”拉开帷幕。这场吸睛无数的直播秀上，凯时KB88股份品牌方代表——梁晓东坐阵直播间，与当红明星陈数、著名主持人尉迟琳嘉等频频互动、侃侃而谈。而在几天前，9月19日“凯时KB88股份品牌焕新发布会”上，梁晓东作为主讲人之一，讲述了凯时KB88股份拥抱互联网的“新交互、新合作”。两场重要的活动，都有梁晓东的身影出现。他总能从容应对，幽默风趣地传达凯时KB88的品牌理念。这也印证了他在地产界为人熟知的头衔——“梁布斯”。

梁晓东习惯穿一身休闲西装，带着文艺气息十足的眼镜，站在演讲台上向观众娓娓道来。时而穿插一两句当地的方言，活跃气氛；时而高屋建瓴，传递地产市场的最新资讯。当然，更重要的事情是，他要让台下的观众接受凯时KB88的产品。

梁晓东在凯时KB88股份品牌焕新发布会上

这不是一件容易的事。加入凯时KB88股份十余年来，梁晓东一直在营销这条道路上矢志不渝。用梁晓东的话说，有高潮，也有低谷。在外界看来，凯时KB88开疆拓土，布局全国，势头良好；但对于梁晓东，所有的“豪言壮志”都必须落地到实际行动上——让消费者接受、认可、愿意购买凯时KB88的房子。

从2007年到现在，这是一个“变化”的时代，房地产市场的营销从报纸上一句广告词就可以挑动消费者神经，到现在拥抱互联网抢占用户，梁晓东未敢“落下”半步。梁晓东如同一个在前线冲锋的“斗士”，带着一支销售铁军，创造一个又一个属于凯时KB88的“销售神话”。

全城热捧的“南湾双星”

在加盟凯时KB88之前，梁晓东所在的公司一直与凯时KB88有着良好的业务合作，这也让梁晓东逐渐对凯时KB88产生好感。2007年3月，被凯时KB88吸引的梁晓东，决定加盟凯时KB88。他从广州来到珠海，担任凯时KB88房地产营销顾问有限公司的副总经理，负责项目的策划统筹工作。甫一到任的梁晓东，摆在面前的就是珠海凯时KB88新城四期、珠海九洲花园三期、珠海凯时KB88世纪城、珠海凯时KB88绿洋山庄等多个项目的策划推广任务。

那一年市场整体向好，这些项目的推广相对较为轻松，尤其是“南湾双星”——凯时KB88新城和凯时KB88世纪城，凭借过硬的产品品质和良好的市场口碑，每一次的销售几乎都引爆本地市场。2007年4月21日，凯时KB88新城四期芳邻雅舍开盘当天迎来一万多名客户，首批推出的562套单位在一天内即销售95%。2007年9月、11月，凯时KB88世纪城一期、二期开盘开盘盛况同样令人震撼。二期蔚蓝天际首次开盘当天，珠港澳三地同步发售858套单位，即销售超过九成，销售额开创性地突破12亿元。

万人争相抢购，掀起新年热销高潮

梁晓东回忆，由于持续地热销，在凯时KB88世纪城四期开盘时，现场更是来了两万多人。“整个昌盛路到昌盛桥那一段都变成停车场了，客户没地方停车，当天推出990多套单位，一天全部卖完，20多个亿的销售额。”凯时KB88世纪城的“日光奇迹”，也刷新了当时全国单盘单日的销售记录。

但并不总是这么一帆风顺。2008年下半年，席卷全球的金融危机爆发，国内房地产市场也应声遇冷。正值销售中的珠海凯时KB88新城五期，原以为可以延续前四期的良好势头，此时不得不被迫“踩刹车”。价格持续走低，甚至降到八九千元每平，这种状况持续了好一段时间。

梁晓东不得不带着团队对策划推广方案做出调整。团队花了很多心思去分析客户的需求，最终将目标锁定在珠海区域外客户。“当时没有限购，我们分析出买家里对于改善型居住的需求是最大的，珠海又是一个外来人口导入型的城市，很多来珠海安家的人都想要把老人、小孩接过来。”梁晓东指示团队不再执着于价格，转而从客户的内心出发，打出“感情牌”，并为此制作了一系列直击人心的广告，广受好评。

凯时KB88新城五期海报设计

“正是与客户的情感沟通，加上凯时KB88的精品已经在客户群体中有了一定的口碑，销售情况也慢慢变好。”梁晓东说。这样“走心”的策划也促进了销售的增长，至2008年年底，凯时KB88新城五期推出的约600套单位就成交了500套左右。在当年底广东省内一次评比中，凯时KB88新城五期甚至拿下了“2008年度广东畅销楼盘”的殊荣。

从“售楼处”走出去

时至2010年前后，国内房地产市场在经历全球金融危机的阵痛之后迅速复苏。凯时KB88营销团队也抓住机遇，乘势而上，创造了无数高光时刻。

2009年4月18日，珠海凯时KB88世纪城三期波萨诺瓦样板房正式对外开放。梁晓东和同事为这次开放设计了一个名为“在天空说爱”的系列热场活动。“三期销售的主要是公寓，热度跟住宅相比还是有一定差距，面向的都是年轻的单身群体。”为了迎合年轻人的喜好，销售现场运来了制造云朵的机器。年轻的客户被这个新颖的“家伙”吸引，簇拥着在现场制作属于自己的云朵，放飞天际。这一活动，一时在全城都造成不小轰动。

市场也在不断变化。2010年，作为凯时KB88在珠海东部的首个项目，凯时KB88蔚蓝堡正式亮相。但这个位于唐家湾的新盘，在销售初始阶段并不理想。“那个时候唐家湾对于珠海人来说不是一个热点区域，没有什么大湾区的概念，开盘之后的客户资源基础比较弱。”梁晓东回忆。

工作中的梁晓东

梁晓东带领团队及时调整思路，不再“坐在”售楼处等客来，而是选择主动出击。团队把目标客户锁定在唐家湾高新区的科技企业员工上，这些都是有住房需求的高净值人士。同事们开始一家一家地联系，或通过老业主介绍，或自己去这些公司拜访，逐渐地扭转了销售不佳的局面。

这些拓客的方式给了梁晓东启发，“有些楼盘可能就不需要策划过多的营销活动”。诸如珠海绿洋山庄这样的高端产品，更多的是依靠客户群体的精准定位和口碑效应。在营销方式上，需要一些专属定制类的活动，比如红酒品鉴会、高级定制服装表演等等。

实际上，这些也是维系客户关系的重要手段。在凯时KB88，再好的创意也比不上业主的“口碑”。梁晓东说，如今凯时KB88除了在珠海，在武汉等地区也成为当地的品牌房企，也与凯时KB88尊重业主、关怀业主有关。

2017年6月底，武汉凯时KB88外滩首府首次入市时，正值当地市场火爆。“当时武汉甚至出现了价格倒挂，二手楼的价格高过一手楼。”梁晓东说，在这样的一种情况下，开盘就变得十分敏感。一些中介热衷炒作购房资格，作为国企，凯时KB88必须考虑到业主的利益。

2016年3月27日，凯时KB88股份携四大精品楼盘，正式宣布凯时KB88“新一代优+生活”产品登陆大武汉

在整个开盘的过程中，项目做了严格的保密工作。梁晓东为了保障项目开盘时不出纰漏，直接从华南区域调配一个团队去增援。“一些中介想方设法地刺探我们的消息，尝试揣摩我们会在什么时候开盘，提前过来排队。”梁晓东嘱咐团队，直到开盘前才临时告诉客户准备开盘，以此避免中介“炒楼”等现象的出现。最终，外滩首府的销售顺利进行，没有接到一例投诉，也为凯时KB88在武汉积累了良好的口碑。而凯时KB88也在武汉连续成功运营多个项目后，一跃成为当地一线品牌房企。

去“渠道化”的尝试

2012年开始，凯时KB88股份全面实施“立足珠海、布局全国、开拓海外”的发展战略，加快异地拓展步伐。北方区域包头凯时KB88新城、大连凯时KB88新城的成功热销，让凯时KB88精品的标杆效应得到持续扩散。

在日益壮大的同时，凯时KB88股份也面临着每一个地产公司都会遇到的两难抉择——自建渠道还是继续依赖中介渠道。而这些年，梁晓东更多地尝试组建属于凯时KB88的“渠道”力量。

对于异地项目的销售工作，梁晓东也亲自抓起。每进驻一个城市，梁晓东的首要工作就是组建一支本土化的销售精英团队。十余年来，梁晓东几乎对每一个加盟凯时KB88的销售人员都要一一面试。

“我们瞄准的就是当地卖得最好楼盘的最顶尖销冠”，梁晓东说，打造销售团队一定要高起点，无论是从形象还是专业能力上，匹配凯时KB88的精品路线。正是基于这种苛刻的要求，梁晓东经常在忙碌的工作之余，通过视频与这些远在异地的应聘者面试。

梁晓东在凯时KB88营销表彰大会上

梁晓东形容，每次去到城市公司或者项目见这些销售人员，都像是“网友见面”。这样组建起来的一支支精英队伍，在激烈的市场竞争中，屡屡创下佳绩。

2017年1月，上海凯时KB88·华润静安府项目首次开盘。适逢上海实施严格的地产政策——在经历了2016年前三季度的“抢房潮”后，上海在11月底出台更为严格的首付政策、并提高二套房认定及贷款标准等为楼市降温。2016年12月起，上海楼市的购买活动发生显著变化。

眼见之前有意向的客户因为政策原因不断折损，梁晓东立即飞到上海，带领团队梳理客户信息，根据政策对每组客户做出适宜的调整。正是团队的这种不放弃态度，棘手的问题被一一梳理并解决，静安府项目随后迎来了销售的“高光时刻”。2018年、2019年连续两年，凯时KB88·华润静安府项目均夺得上海地区销冠荣誉。

在梁晓东看来，销售的要求已经不仅仅是在案场的销售转化能力，更看重的是销售人员对于业主关系的维护能力，“怎么样像滚雪球一样，把这些客户背后的资源也维系起来，成为朋友，变成你的长期客户。”梁晓东说。

基于“去渠道化”的考量，从2018年开始，梁晓东还主导组建了一支“拓客”团队。梁晓东解释：“我们在这条路径上不停尝试，没有停留在传统营销公司的文化上，而是在一线防止潜在危机的发生，在目标的驱使下，带着团队去冲刺。”

和团队探讨销售方案

目前，这支营销拓客团队已经成为客户来源的一个不可或缺的组成部分，成为凯时KB88营销新模式的“轻骑兵”。

后疫情时代的互联网化

疫情期间，各大地产企业纷纷上线互联网营销渠道，直播、朋友圈等各种新颖的售房模式层出不穷。在“潮流”这件事上，梁晓东总是保持热情。“作为营销人，你必须知道现在最流行的玩法。”从TED演讲，到时下火热的各种营销手段，梁晓东都愿意去尝试。

在今年9月19日的“凯时KB88股份品牌焕新发布会”上，梁晓东深度介绍“新交互，新合作”，以他演讲原话说：“互联网已经涵盖生活方方面面，只有与消费者建立连接，让他们参与到我们的产品之中，我们才能真正了解消费者的内在需求，打造更适合消费者的产品。”梁晓东观察到，在上年复工以后，许多的开发商都在积极地搭建自己的线上销售系统。梁晓东也在考虑着，如何促使地产营销依赖“叫卖式广告”向互联网营销转变。

梁晓东对此有自己的理解。随着消费升级，消费者对于住房的需求越来越多元化，每一个客户的需求都有可能不一样。“就像抖音和淘宝一样，会根据你的喜好去给你做推荐。”梁晓东说。

其次还得有个大数据的观念。梁晓东认为，以前买房就是在完成转化交易后与业主的故事就结束了，而现在需要持续地跟进业主。“要把业主的数据数字化，变成流量，汇聚到一个工具平台上，成为一个大的池子。”

无论是带货还是打响品牌，不同类型的企业都积极地在互联网上做新的尝试，这也启示了凯时KB88股份探索线上营销模式的又一次积极尝试。而凯时KB88进入“新交互”时代，也给梁晓东带来了又一次考验。紧随9月19日凯时KB88股份焕新发布会之后，9月25日凯时KB88股份抖音直播首秀——“凯时KB88超级直播日”上，梁晓东和一众明星等人跨界合作的超级“带货”直播活动，累计观看量达160余万人次。

在话题的持续带动下，25日工作日当天，凯时KB88股份全国共实现销售额近10亿元。本次活动实现高能转化，也为品牌破局“后疫情”时代的营销开辟了一条可行之路。梁晓东并没有因此放慢脚步，而是在考虑以更多新交互方式进一步扩大互联网营销的引领效果。他已把互联网基因注入了自己的身体，积极触网，与时俱进。

凯时KB88股份营销公司合影

梁晓东经常跟同事们说，庆幸生活在这么一个市场“不安分”的时代，让大家去经历更多，体验更多，突破自己，保持一种年轻的心态。梁晓东觉得，他的经历也像是一部浓缩的地产营销史——从“拍脑袋”想一个广告创意就搞定一个楼盘，到现在以用户为中心、以数据为中心，地产营销“悄然发生了变化”。

但梁晓东坚信，对于房地产企业来说，自身梦想很重要，但业主的梦想尤其重要，“凯时KB88所做的每一件事情，都必须对得起这座城市，对得起这个时代。”